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ここ最近で気になっていること

ここ最近、不動産業の方からのお問い合わせが増えています。今年に入ってから特に増加したように思います。

理由としてはいくつもあるのでしょうが、おそらくには最近の外国人誘致のゲストハウスブームとでも呼べる状況や、地方での土地活用におけるマンションの飽和状態からマンション建設の有効性が低下していることなどが主な理由なのではないか、という気がしています。

お問い合わせの内容としては
  • 自社所有の不動産を利用してゲストハウス事業を行いたい、というもの
  • お客様がゲストハウスを始めるための物件を探しているもしくは購入(賃貸)された、というもの
などがあります。

一つ目に関してはすでにある不動産がゲストハウスとして利用できるのか、あるいはどの程度リフォームすれば利用可能になるかということだけで、問題になることはあまりありません。

問題になるのは二つ目の場合でかつ、すでにお客様との契約(売買・賃貸)が済んでいる場合です。
ここでもくどいくらいに説明していますが、旅館業許可を得るためには条件があり、その条件をクリアできる不動産でなければ旅館業許可を受けるために大規模なリフォームを必要としたり、最悪許可を得ることが不可能な物件もあります。
ですので契約前に旅館業許可を得られる不動産かどうかを調査するのは必要なことなのです。
リフォームで何とかなる程度の問題ならまだしも、用途地域の制限に引っかかっているなどだとどうしようもありません。

そこでこのサイトをご覧になった不動産関係の方々へお願いがあります。
お客様から不動産の使用用途について、「ゲストハウスを始めたい」との申し出があった場合は、契約前にお客様に必ず対象となる不動産について、旅館業許可をクリアできるかについてきちんと確認をとったほうが良い、との事をお伝えしていただければと思います。
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by katsu1009  at 21:10 |  ゲストハウス開業の準備 |   |   |  page top ↑

ゲストハウス開業における「100㎡のカベ」

ゲストハウス開業を考えている方が最も悩まされることが多いのが、この「100㎡のカベ」です。
当事務所に相談に来られる方の中にも「何とか100㎡以下にしたいのだけれど・・・」とおっしゃる方はたくさんいます。

ここでも過去何度か紹介している通り、床面積が100㎡を超えるときは用途変更が必要になります。その場合、対象物件などによっては準備期間及び費用が大幅に増えることになる恐れがあるためです。
そのためこの「100㎡のカベ」を回避すべく、小さめの物件を探したり、建築物の一部を利用したゲストハウスの営業を検討する方は多いようです。

しかしそういった方針をとることによって、多くの問題を抱えてしまうこともあります。
例えば簡易宿所の許可は建物の一部を使用する形でも取得可能ですが、その場合許可取得に必要な構造設備を満たすことが難しくなったり、客室にできる部屋数が少なくなってしまうことがあるのです。
実際帳場一つとってもその設置スペースの点で問題が出て、結果的に計画全体を見直さざるを得ないケースもあります。
また、収益性の低下については言うまでもないでしょう。

しかしだからといって開業予算には限りがあります。また、期間も無視することはできません。
そうして多くの方が、この「100㎡のカベ」のジレンマを感じながら開業計画・準備を進めておられる状況があります。
当事務所でもなるべく相談者の意向通りの結果になるように、様々なアプローチから解決策を提案できるように、と考えています
by katsu1009  at 22:31 |  ゲストハウス開業の準備 |   |   |  page top ↑

公的融資申込時の注意事項

ゲストハウスを開業する上で公的融資を利用する場合に注意しておかなければならないのは、あくまでも旅館業の営業許可あっての公的融資であるということです。
原則として許認可が無ければ営業できない業種については、許認可を受けておかなければ融資は実行されませんが、旅館業営業許可や飲食業などの場合のように融資がないと許可を受けることが困難になるような業種については例外的に許可を受ける前でも融資を実行してくれます(注)。しかし、あくまでも許可が下りる前提での融資ですので、融資の決済が出たとしてもその後の営業許可がおりなけば融資してもらったお金は返還しなければなりません。


注.許可を受けなければ融資が実行されないということであって、融資の申込み自体はもちろん許可が下りる前でも可能です
by katsu1009  at 11:29 |  ゲストハウス開業の準備 |   |   |  page top ↑

生活衛生貸付の一般貸付について

未経験である人がゲストハウスを開業する場合は、生活衛生貸付の一般貸付の利用が考えられるのは先述の通りです。ここではその生活衛生貸付の一般貸付の特徴について簡単に説明をします。

一般貸付は振興事業貸付と違い、申込金額が300万円を超える場合、都道府県知事の推薦書が必要になります。ゲストハウスの開業などで300万円を超えない場合はあまりないでしょうから、原則として推薦書がいると考えておいた方がいいと思います。
一般貸付と振興事業貸付の違いで重要なのは利率が違うことでしょう。振興事業貸付の方が有利な利率で融資を受けることができます。ただし、振興事業貸付を受けられるのは先述の通り生活衛生同業組合の組合員だけになります。
by katsu1009  at 17:23 |  ゲストハウス開業の準備 |   |   |  page top ↑

生活衛生貸付について

ゲストハウス開業時には生活衛生貸付が重要であることは先述の通りです。
ただ、生活衛生貸付にはほかの日本政策金融公庫(旧国民生活金融公庫)の他の創業時の融資制度とは異なる特徴がいくつかあるので説明していきたいと思います。

生活衛生貸付には一般貸付と振興事業貸付という2つがあります。
振興事業貸付とは生活衛生同業組合の組合員向けの貸付制度であり、利用するには生活衛生関係の事業を営む者であって、振興計画の認定を受けた生活衛生同業組合の組合員であるという条件をクリアする必要があります。
つまり、ゲストハウスにせよ他の業種にせよ生活衛生業について経験のない、これから開業する・・・という場合は振興事業貸付は利用できないことになります。
一般貸付とは振興事業貸付と違い、文字通り一般向け(融資条件はもちろんありますが)の貸付で新規開業者はこちらを利用することになります。
by katsu1009  at 11:18 |  ゲストハウス開業の準備 |   |   |  page top ↑
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